2012/01/31 12:06:12

Торговая недвижимость (рынок России)

Россияне все больше тратят на покупки в розничных сетях. Бум строительства торговой недвижимости в Москве и Подмосковье возобновился.

Содержание

Полный аналитический отчет (ставки, карта новых объектов, прогнозы) по итогам 2011 года от компании Knight Frank здесь.

Тенденции рынка

2012

  • На 2012 г. анонсировано завершение строительства 17 торговых центров на территории Москвы. В случае выполнения заявленных планов, прирост торговых площадей может вплотную приблизиться к показателю 2010 г. и втрое превзойти результат 2011 г., составив около 960 тыс. м2 (GLA - 440 тыс. м2);

  • В 2012 г. ожидается открытие первых аутлет-центров ранее не представленных на российском рынке (Fashion House, Outlet Village Белая дача, Vnukovo Outlet Village). В Америке первые аутлеты были открыты еще в первой половине 20-ого века, на данный момент их количество приближается к 200;

  • В 2012 году продолжится децентрализация рынка торговой недвижимости Москвы, имевшая место в 2011 г. В скором времени, согласно планам столичных властей, в каждом микрорайоне будет свой ТЦ;

2011

Рынок Москвы и Подмосковья

  • Россияне стали больше покупать в 2011 г. По данным Министерства экономического развития за период с января по ноябрь 2011 г. оборот розничный торговли увеличился на 8,6% относительно аналогичного периода предыдущего года;

  • На начало 2012 г. общее предложение современных торговых площадей в Москве составило 7,83 млн м2 (GLA - 4,25 млн м2). То есть, если все ТЦ Москвы поставить рядом, они займут всю площадь Монако;

  • Лидером по объему предложения торговых центров на московском рынке остался Южный административный округ - на его долю приходится более 14,5% от общего объема торговых площадей Москвы. На каждый метр торговой площади в округе приходится 28 м2 жилой площади;

  • По итогам 2011 г. прирост предложения торговых площадей в Москве составил около 320 тыс. м2, что является рекордно низким показателем за последние десять лет (в 2010 г. прирост торговых площадей составил 961 тыс. м2, а в 2009 - 994 тыс. м2). Данный показатель даже меньше площади отдельных ТЦ Москвы (Вегас, Мега Белая Дача);

  • Как в Москве, так и во многих региональных городах было возобновлено строительство объектов, приостановленное во время кризиса, значительную долю среди которых занимают сетевые проекты. Также был анонсирован ряд новых проектов.

  • Наблюдалась активность девелоперов в части реконцепции и редевелопмента торговых объектов, которые устарели либо изначально имели серьезные недостатки в концепции.

  • Многие торговые операторы проводили активную экспансию как за счет увеличения числа торговых точек в городах своего присутствия, так и посредством выхода в новые регионы. При этом одним из основных факторов, определяющих стратегию развития компаний, было повышение эффективности торговой сети.

  • Благоприятная внешняя конъюнктура начала 2011 г. способствовала росту экономики России. Снижение ставок по кредитам для физических лиц обусловило рост потребительского кредитования (18% за полгода), что при сохранявшемся инфляционном давлении стимулировало увеличение текущих трат населения. После «посткризисного» периода экономии в 2009 - 2010 гг., когда норма сбережений граждан составляла 15%, в первой половине 2011 г. наблюдалась тенденция возвращения «докризисной» структуры расходов населения: данный показатель сократился до 10,3%.

  • В результате, по данным Министерства экономического развития за период с января по ноябрь 2011 г. оборот розничный торговли увеличился на 8,6% относительно аналогичного периода предыдущего года. Однако, начиная с осени, наблюдалось замедление динамики основных экономических показателей, в том числе и оборота розничной торговли: в ноябре прирост показателя составил лишь 0,1%. Тем не менее, торговые операторы с оптимизмом смотрят на 2012 г., не ожидая значительного снижения уровня потребления, что подтверждается их обширными планами по экспансии сетей.

  • В 2011 г. был зафиксирован крайне высокий уровень инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости: совокупный объем инвестиций в торговые объекты в России увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 г;

  • В 2011 г. продолжился выход торговых операторов на Московский рынок (Banana Republic, Victoria`s Secret, Wendy's, Desigual, American Eagle, Imaginarium и т.д). В среднем в Москве в год открывают свои первые точки около 10 ритейлеров. Однако, несмотря на это, в России количество присутствующих торговых операторов в 2,2 раза меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании;

  • Ставка на торговые помещения на наиболее дорогих улицах Москвы находится в диапазоне 2 500 - 5 000, в отдельных случаях достигая 8 000 $/м2/год. Однако до лидера нам еще далеко: ставки в Нью-Йорке могут превышать 20 000 $/м2/год.

История рынка

2011

  • В 2011 г. Московское правительство продолжило проводить ревизию 1 300 действующих инвестиционных контрактов. Было объявлено о решении «ограничить, а фактически запретить строительство в центре Москвы». К концу года было рассмотрено около 70% всех контрактов, в результате, реализация нескольких значимых проектов с торговой функцией была отменена, в частности, строительство крупных подземных комплексов на центральных площадях города (Павелецкого вокзала, Пушкинской и Тверской заставы).

  • Осенью 2011 г. было принято решение о реновации территории Всероссийского выставочного центра с сохранением исторического комплекса и созданием парковых, спортивных и выставочных зон. Соинвесторами проекта выступят Год Нисанов и Зарах Илиев. В рамках концепции «Возрождение ВВЦ» на территории центра должны появиться дельфинарий, аквапарк и 5D-кинотеатр.

  • В 2011 г. к реализации было заявлено несколько новых проектов торговых центров. Trinity Russian Retail Partners (слияние канадских Trinity Development Group Inc. и Shenkman Corporation с Russian Retail Partners) анонсировала свои планы по строительству четырех ритейл-парков: на Калужском и Каширском шоссе, а также двух объектов на МКАД. GVA Sawyer также планирует возведение двух ритейл-парков в г.Волоколамск и в Дмитровском районе Подмосковья.

  • В 2011 г. был зафиксирован крайне высокий уровень инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости: совокупный объем инвестиций в торговые объекты в России увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 г. Среди крупнейших сделок московского рынка можно отметить следующие:
    • Покупка структурами Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова ТРЦ «Калужский».
    • Приобретение Юрием и Алексеем Хотиными ТЦ «Горбушкин двор» и «Филион» у МТЗ «Рубин».
    • Покупка группой IMMOFINANZ оставшихся 25% ТРЦ Goodzone (компания стала единственным владельцем комплекса).
    • Приобретение фондом Romanov Property Holdings ТЦ Dream House.
    • Заключение сделки фондом UFG Real Estate с Capital Group по приобретению активов компании: БЦ «Пушкинский дом», а также расположенных в одном здании БЦ «Конкорд» и торгового комплекса «Метромаркет». Три оставшихся комплекса «Метромаркет» выкупил инвестиционный фонд «РМБ Инвест».
    • Объявление ГК «Ташир» о покупке строящегося ТРЦ им. А.И. Райкина. Кроме того компания вошла в проект строительства нового ТРЦ на пересечении проспекта Вернадского и улицы Покрышкина совместно с «Петро Эстейт».

  • В 2011 г. состоялось несколько знаковых сделок по поглощению торговых операторов, самой крупной из которых стала покупка ГК «Дикси» продуктовой сети «Виктория» (25,6 млрд руб. с учетом долга). Х5 Retail Group приобрела кировские сети «Экономная семья» и «Мир продуктов», а также татарскую сеть «Народный» (24 магазина). «Магнит» купил 14 магазинов тамбовской сети дискаунтеров «Пятачок». В конце 2011 года сотовый оператор «Евросеть» купил ЗАО «Сигма Трейд», управляющую салонами связи «Альт Телеком».